不動産登記の「登記識別情報」って何？

不動産登記の手続きに「登記識別情報」という言葉が出るけど

いったい、どういうものなの？

私も自分で不動産登記申請をするまで「登記識別情報」について良く知りませんでした。

初めて「登記識別情報」の言葉を聞く人のための、分かりやすく解説します。

「登記識別情報」とは、所有者のみが知る１２桁の文字列

昔の映画などで「土地の権利証」という言葉が良く使われていましたがご存じでしょうか？

その昔は不動産登記をすると、法務局（登記所）が「登記済権利証書」を発行していました。

これが、いわゆる「権利証」で、不動産の所有者の証でもありました。

そしてこの「権利証」は、平成１７年の不動産登記法改正の施行から徐々に法務局がオンライン化し「登記識別情報」という１２桁の英数字情報の発行に切り替わりました。

つまり「所有者」しか知らない１２桁の英数字の文字列（識別コード）が「権利証」の代わりとなりました。

（※切り替え以前に登記をしていれば、今も「権利証」のままです。）

さて、「権利証」と「登記識別情報」の大きな違いは、「物理的な物（紙）の所有」に価値があるか、「情報の所有」に価値があるか、ということです。

手続き的には以下の違いとなります。
・「権利書」を提出できれば「所有者」と推定される。
・「識別情報（英数１２桁）」を提示できれば「所有者」と推定される。

「登記識別情報」の発行形態は？

「登記識別情報」は英数１２桁の文字列の情報ですが、この発行形態は「紙に印刷した通知書」です。

「登記識別情報通知（上記見本）」の下部に登記識別情報が印刷されています。（平成２７年からQRコードも追加された）

紙なので、誰かにこの文字列を見られたら困りますね。

実際には「登記識別情報」の上に「目隠しテープ」状のものが貼られています。

通常は「目隠し」を剥がさずに通知書を保管するので、所有者も通知された識別情報（識別コード）を見ないままのことが多いです。

ちょっとアナログな感じもしますね。

「登記識別情報」はどうやって使う？

例えば、「権利証」は「不動産売買に伴う所有者変更の不動産登記申請」等の時に申請書類の一つとして原本を添付して使います。

「不動産登記識別情報」の場合は以下のようになります。
・書面申請の場合：「登記識別情報通知」の紙（目隠しは剥がす）のコピーを法務局へ提出
・オンライン申請の場合：登記識別情報（英数１２桁）をパソコンからオンライン入力して送信

なお、登記識別情報（英数１２桁）は所有者が変わらなければ使い続ける想定とのことです。（法務省QAから）
つまり、次の所有権移転までの間の登記手続き、例えば「権利の一部移転」などの登記があれば、同じ「登記識別情報（英数１２桁）」を使い続けるようになります。

必要なのは情報だけとはいえ、書面申請では「登記識別情報通知の紙のコピー」が必要になるので注意しましょう。

「登記識別情報」を失くしたら！？

大切な「登記識別情報通知」書ですが、時間がたつと紛失することもあります。

でも基本的には問題ありません。

ここでは省略しますが、別の方法で「所有者であること」を確認し登記申請する方法があります。

そもそも、不動産登記の手続きの中で「登記識別情報を発行しない」という選択肢がある位ですから。

「発行しない」選択肢がある理由は、「発行してもらうと、登記識別情報を誰かに見られたりしても気が付かず、不正な登記が行われるリスクがある」からのようです。
確かに、一度、目隠しを取った「識別情報通知書」は、誰かに盗み見られても、気が付かないですね。

とはいえ、通常は「登記識別情報」を発行してもらいます。